26.03.2026 - Stellungnahme zum Wellnesshotel (ZAV)

24.04.2025 - PM Wellnesshotel zur Gemeinderatsentscheidung (FNP)
02.03.2025 - Frühzeitige Stellungnahme Wellnesshotel (FNP)

An das
Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie 
Abteilung Landesentwicklung
Prinzregentenstr. 28
80538 München

Unser Zeichen:   ZAV-Mfr-HH-Wellnesshotel bei Neuhaus (Adelsdorf) 
Datum:                26.03.2026 
Bearbeitung:       BN OG Adelsdorf, Regionalreferat BN Mittelfranken

Zielabweichungsverfahren gem. Art. 4 BayLplG

• Antrag der Gemeinde Adelsdorf auf Zielabweichung vom Anbindegebot (LEP Ziff. 3.3) — Sondergebiet „Erholung" (Wellnesshotel) in der Gemarkung Neuhaus, Fl.Nr. 392

Vorbemerkung
Der BUND Naturschutz in Bayern e.V. (BN) lehnt den vorliegenden Antrag der Gemeinde Adelsdorf auf Zulassung einer Zielabweichung vom Anbindegebot (LEP Ziff. 3.3) für das geplante Wellnesshotel in der Gemarkung Neuhaus (Fl.Nr. 392, ca. 3,35 ha) entschieden ab und beantragt, dem Zielabweichungsantrag nicht stattzugeben. 
Das Vorhaben erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zielabweichung nach Art. 4 Abs. 1 BayLplG i.V.m. § 6 Abs. 2 ROG nicht. Es liegt weder ein atypischer Ausnahmefall vor, noch sind die Grundzüge der Planung durch eine Zulassung unberührt. Vielmehr handelt es sich um ein Paradebeispiel für die Art von Vorhaben, die das Anbindegebot des Landesentwicklungsprogramms (LEP) Bayern ausdrücklich verhindern soll.

1. Sachverhalt und Verfahrensstand 
Die Gemeinde Adelsdorf beabsichtigt, im Außenbereich nordöstlich des Ortsteils Neuhaus eine ca. 3,35 ha große Ackerfläche (Fl.Nr. 392, Gemarkung Neuhaus) in eine Sondergebietsfläche „Erholung" umzuwidmen, um der Familie Wirth den Neubau eines Wellnesshotels mit rund 70–80 Vollzeitarbeitsplätzen und prognostizierten 40.000 Übernachtungen jährlich zu ermöglichen. 
Die Regierung von Mittelfranken hat im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB) mit Stellungnahme vom 27.02.2025 auf einen drohenden Zielkonflikt mit Ziff. 3.3 LEP hingewiesen und festgestellt, dass auch eine Ausnahme nach Ziff. 3.3 S. 2 LEP nicht in Betracht kommt. Das Schreiben von Bauminister Bernreiter auf Anfrage von MdL Zwanziger (Bündnis 90/Die Grünen) vom 23.05.2025 (Az. StMB-25-4621.MFr-4-1-4) hat diese Einschätzung im Einvernehmen mit vier weiteren Staatsministerien bestätigt. 
Der Gemeinderat Adelsdorf hat am 25.02.2026 beschlossen, das vorliegende Zielabweichungsverfahren beim Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie einzuleiten. 
Auf Drängen mehrerer Gemeinderatsmitglieder wurde ausdrücklich beschlossen, dass die anfallenden Verfahrenskosten von der Familie Wirth als Vorhabenträger zu tragen sind. Dieser Umstand ist bezeichnend: Die Gemeinde selbst betrachtet das Verfahren als privat veranlassten Sonderweg, nicht als Instrument zur Verwirklichung kommunaler Entwicklungsziele.

2. Verstoß gegen das Anbindegebot — Kein Ausnahmefall 

2.1 Klare Rechtslage nach LEP Ziff. 3.3 
Das Anbindegebot des LEP Bayern (Ziff. 3.3 S. 1) ist eindeutig: Neue Siedlungsflächen sind grundsätzlich in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Die geplante Vorhabensfläche liegt ca. 480 m Luftlinie (rund 800 m fußläufig) vom Ortsrand Neuhaus entfernt. Dies ist keine Anbindung an eine bestehende Siedlungseinheit, sondern ein Bauvorhaben auf der freien Ackerfläche im Außenbereich. 
Die Ausnahme nach Ziff. 3.3 S. 2 LEP für Beherbergungsbetriebe setzt voraus, dass es sich um eine Tourismusgemeinde handelt, in der an einem gegenwärtig oder in der jüngeren Vergangenheit durch Beherbergungsnutzung geprägten Standort ein Hotelbetrieb ohne Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes erweitert oder neu errichtet werden kann. Adelsdorf ist keine Tourismusgemeinde. Dies wurde auch im Gemeinderat am 25.02.2026 ausdrücklich so festgestellt. Eine „Initialzündung" für eine touristische Entwicklung durch Umgehung des Anbindegebots ist nicht der rechtliche Zweck dieser Ausnahmevorschrift und kann es auch nicht sein. 

2.2 Kein atypischer Einzelfall 
Für eine Zielabweichung ist nach Art. 4 Abs. 1 BayLplG erforderlich, dass die Abweichung raumordnerisch vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt. Beides ist hier nicht gegeben. 
Das Vorhaben ist kein atypischer Sonderfall. Es handelt sich um ein gewöhnliches großvolumiges Hotelprojekt im Außenbereich, das die Regierung von Mittelfranken bereits als nicht ausnahmefähig eingestuft hat. Im gesamten Bayerischen Freistaat sind vergleichbare ZAV-Fälle, die allein für ein einzelnes Hotel im freien Außenbereich eine Ausnahme vom Anbindegebot gewährt hätten, nicht bekannt. 

2.3 Präzedenzwirkung und Grundzüge der Planung 
Würde das Staatsministerium die beantragte Zielabweichung zulassen, entstünde ein gefährlicher Präzedenzfall: Das Anbindegebot als tragendes Strukturprinzip des LEP Bayern wäre fortan durch einfache ZAV-Anträge für Beherbergungsbetriebe beliebig aushebelbar. Dies berührt zweifellos die Grundzüge der Planung im Sinne von Art. 4 Abs. 1 BayLplG und entsprechender Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urteil vom 05.11.2009 – Az. 4 C 3/09; BVerwG, Urteil vom 28.09.2023 – Az. 4 C 6/21). 
Die Argumentation im Antrag, das Vierte Modernisierungsgesetz wandle die Kann-Vorschrift in eine Soll-Vorschrift um und enge damit das behördliche Ermessen ein, ändert hieran nichts. Die Soll-Vorschrift greift nur, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. Dies ist hier — wie dargelegt — nicht der Fall. 

3. Raumordnerische Leitbilder und Flächensparen 
Das Vorhaben eines Wellnesshotels in Adelsdorf ist mit den aktuellen raumordnerischen Leitlinien zur flächensparenden Siedlungsentwicklung nicht vereinbar. Die Ministerkonferenz für Raumordnung (RMK) hat mit Beschluss vom 27.11.2025 das neue Leitbild „Flächenbedarfe und Flächenkonkurrenzen“ als Ergänzung zu den bereits 2016 verabschiedeten „Leitbildern und Handlungsstrategien für die Raumentwicklung in Deutschland“ verabschiedet. Dieses Leitbild zielt ausdrücklich darauf ab, die zunehmenden Flächenansprüche besser zu koordinieren, Nutzungskonflikte zu minimieren und die Neuinanspruchnahme von Flächen deutlich zu begrenzen. 
Auch das Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie hebt in seinem Schreiben vom 26.02.2026 an das Bündnis zum Flächensparen hervor, dass die Raumordnung einen zentralen Beitrag leisten muss, um öffentliche Interessen sorgfältig abzuwägen und die knappen Flächen flächensparend in Anspruch zu nehmen.  
Vor diesem Hintergrund ist eine Zielabweichung zugunsten zusätzlicher Außenentwicklungsflächen für ein Wellnesshotel in Adelsdorf nicht zu rechtfertigen. Das Vorhaben verschärft Flächenkonkurrenzen, anstatt sie – wie im Leitbild vorgesehen – zu entschärfen, und widerspricht dem raumordnerischen Ziel, Freiräume, Kulturlandschaften und landwirtschaftliche Nutzflächen zu sichern und die Siedlungsentwicklung vorrangig über Innenentwicklung, Nachverdichtung und Bestandsumnutzung zu steuern. Solange nicht nachgewiesen ist, dass die vorhandenen Potenziale im Bestand ausgeschöpft sind und dass keine standort- und flächenschonenderen Alternativen bestehen, verletzt eine Zielabweichung die gemeinsam von Bund, Ländern und dem Freistaat Bayern getragene strategische Ausrichtung zum Flächensparen. Im Sinne der Glaubwürdigkeit des laufenden Kommunikationsprozesses zum Leitbild „Flächenbedarfe und Flächenkonkurrenzen“ wird daher gefordert, von der beantragten Zielabweichung abzusehen und die Planung konsequent an den Leitbildern der Raumentwicklung auszurichten. 

4. Unzulässige Zersiedelung 

4.1 Keine „Funktionskulisse" im rechtlichen Sinne 
Der Antragsteller behauptet, das geplante Hotel sei nicht als Zersiedelung zu werten, da es in eine „Funktionskulisse" aus Teichwirtschaft, landwirtschaftlicher Trocknungsanlage, Kreisstraße und einer fußläufigen Verbindung zur Brauerei eingebettet sei. Dies ist eine sachlich nicht tragfähige Argumentation. 
Teich- und landwirtschaftliche Betriebe sind im Außenbereich als privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist es nicht. Die räumliche Nähe zu privilegiert zulässigen Außenbereichsnutzungen begründet kein „Nutzungskonglomerat", das die Ansiedlung eines nicht-privilegierten Vorhabens rechtfertigt. Die Bayerische Verfassung (Art. 141 Abs. 1 BayVerf) und das Urteil des BayVerfGH vom 31.05.2006 verpflichten Gemeinden ausdrücklich, kennzeichnende Orts- und Landschaftsbilder zu schonen — der geplante Hotelbau würde dagegen verstoßen. 

4.2 Widersprüche im Antrag zur Verkehrserschließung 
Der Antrag enthält einen aufschlussreichen inneren Widerspruch: An einer Stelle (B-S16-1) wird angegeben, sämtlicher Verkehr solle über Feldwege abgewickelt werden; an anderer Stelle (B-S23-5) wird behauptet, Gäste- und Lieferverkehr erfolgten direkt über die Kreisstraße. Eine direkte Privatanfahrt von einer Kreisstraße außerhalb geschlossener Ortschaften ist jedoch grundsätzlich nicht zulässig. Dies zeigt, dass die Erschließung des Vorhabens ungeklärt ist und die Baufläche de facto nur über landwirtschaftliche Feldwege erreichbar wäre — ein eigenständiger Ablehnungsgrund. 

5. Vorprogrammierte Nutzungskonflikte: Landwirtschaft und Trocknungsanlage 
Der BN weist ausdrücklich darauf hin, dass sich unmittelbar westlich des geplanten Hotelstandorts — in einem Abstand von ca. 180 m — eine landwirtschaftliche Kräutertrocknungsanlage befindet, die nach Angaben des Bewirtschafters bei bestimmten Kräutern erhebliche Geruchsemissionen verursacht. Der Landwirt hat diese Anlage auf behördliches Anraten erst vor Kurzem aus dem ursprünglichen Standort an den jetzigen östlichen Standort verlagert — damit befindet sie sich nun in bester Windrichtung zum geplanten Hotel. 
Dieser Konflikt ist kein theoretischer: Er ist im Antrag selbst dokumentiert (Anlage_A14, A15, A16) und wurde vom Gutachter als Teil der „Funktionskulisse" verklärt, obwohl er tatsächlich unauflösliche Nutzungskonflikte vorzeichnet. Hotelbetrieb und Wellnessnutzung sind auf ungestörte Ruhe und Geruchsfreiheit angewiesen. Die landwirtschaftliche Trocknungsanlage ist hingegen privilegiert nach § 35 Abs. 1 BauGB und kann im Zuge ihrer betrieblichen Entwicklung jederzeit erweitert werden. Auf Beschwerden künftiger Hotelgäste hätten weder Gemeinde noch Hotel ein wirksames Instrumentarium.  
Der BN sieht in diesem Konflikt eine zusätzliche Bestätigung dafür, dass der geplante Standort raumordnerisch ungeeignet ist. 

6. Schwerwiegende avifaunistische Bedenken 

6.1 Wiesenbrütergebiet von überregionaler Bedeutung 
Der Aischgrund ist eines der flächenmäßig größten und wichtigsten Wiesenbrütergebiete Nordbayerns. Das NSG „Feuchtwiesen Ziegenanger bei Neuhaus" (NSG-00340.01) ist gleichzeitig FFH-
Gebiet und Teil des EU-Vogelschutzgebiets (SPA) „Aischgrund". Die Kiebitz-Revierdichte im 6-km-
Umfeld von Neuhaus war 2023 die höchste der gesamten Untersuchungsregion (Endbericht UNB ERH, Projekt Kiebitz-Brutbestände 2023). 
Die Realisierung des Hotelprojekts würde durch Verkehr, Licht, Lärm und Freizeitnutzung erhebliche Kulissen- und Störwirkungen auf Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn und weitere Feldbrüter entfalten, die in und um das Vorhabensgebiet brüten. Erfahrungen aus vergleichbaren Situationen (z.B. Baiersdorf, SPA-Gebiet Regnitzaue) zeigen, dass Besucherlenkungsmaßnahmen in der Praxis keine hinreichende Schutzwirkung entfalten. 

6.2 Das vorgelegte Avifauna-Gutachten ist nicht verwertbar 
Das von Büro für Faunistik, Dipl.Biol. Volkhard Bauer, im Auftrag des Vorhabenträgers erstellte Avifaunistische Gutachten (Anlage A5 des ZAV-Antrags, Abgabe 29.10.2025) weist nach Einschätzung des BN methodische Mängel auf, die eine Verwertung im Rahmen des ZAV-Verfahrens ausschließen:

• Unzureichende Begehungszahl: Es wurden lediglich 3 Transekt-Termine (16.04., 26.04., 29.05.2025) durchgeführt. Für die vorkommenden Fokusarten (Kiebitz, Rebhuhn, Feldlerche, Wachtel) wären nach dem Methodenstandard (Südbeck et al. 2005) mindestens 9 Begehungen erforderlich gewesen, darunter 3–4 Dämmerungs-Begehungen.
• Falscher Ersttermin für Rebhuhn: Die erste Rebhuhn-Kartierung fand am 24.03.2025 statt — die artspezifische Methode empfiehlt jedoch den Beginn der Klangattrappe-Kartierung ab Februar bzw. Anfang März.
• Kein Zugriff auf gesperrte Brutdaten: Der Gutachter hat bei seiner Ornitho.de-Auswertung ausdrücklich keine Einsicht in gesperrte Brutdaten gehabt (Anlage A5, S. 11). Genau diese Daten belegen für 2025 mindestens zwei dokumentierte Kiebitz-Bruten im unmittelbaren Vorhabensumfeld.
• Nachweislich falsche Kernaussage: Das Gutachten kommt zum Schluss, dass auf der gesamten Gemarkung im Kartierzeitraum 2025 kein Kiebitz gebrütet habe. Diese Aussage ist nachweislich falsch: Mindestens zwei Kiebitz-Bruten mit Jungvögeln wurden auf dem Acker direkt westlich (Kiebitzbrut 6.5.2025, K. Weber) sowie auf dem Acker nördlich des Vorhabensgrundstücks (Bruterfolg 27.5. und 12./13.6.2025, K. Weber und T. Stahl) dokumentiert und auf www.ornitho.de erfasst. Ebenso sind für denselben Bereich mindestens zwei Feldlerchen-Brutreviere nachgewiesen (K. Weber, 5.5.2025).

Der BN fordert das StMWI auf, das vorgelegte Gutachten nicht als fachliche Grundlage anzuerkennen und vor einer Entscheidung über den ZAV-Antrag eine methodisch korrekte avifaunistische Neubegutachtung zu verlangen, die:

• Den Methodenstandards nach Südbeck et al. 2005 vollständig entspricht, 
• Zugang zu gesperrten Brutdaten beim LfU und beim Dachverband Deutscher Avifaunisten (DDA e.V.) anfordert,  
• Alle relevanten Fokusarten (Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn, Wachtel, Wiesenschafstelze) mit angemessener Begehungsintensität abdeckt, 
• Mindestens eine vollständige Brutsaison umfasst. 

6.3 Fehlender Grundwasserstrom und Wasserhaushalt 
Der Antrag enthält keine Analyse des oberflächennahen Grundwasserabflusses aus dem südlichen Waldbereich in Richtung Baufläche, der auch dem Ziegenanger zufließen dürfte. Eine Bodenmodellierung und Terrainveränderung (das Gelände fällt um ca. 6 m ab) zur Anlage des geplanten Naturteiches könnte diesen Grundwasserstrom abschneiden und den Wasserhaushalt des bereits durch Drainagen geschädigten NSG Ziegenanger weiter verschlechtern. Dieses Risiko ist im Umweltbericht (Anlage A1) nicht untersucht worden und ist zwingend durch ein hydrologisches Fachgutachten zu klären, bevor über das ZAV entschieden werden kann. 

7. Nicht tragfähige Alternativenprüfung 
Der Antrag präsentiert eine Alternativenprüfung für acht potenzielle Standorte, die alle aus unterschiedlichen Gründen verworfen werden. Der BN weist auf folgende Defizite hin:

• Standort 5 (Neuhaus Süd, 1,85 ha): Dieser Standort liegt an der Siedlungskante von Neuhaus (anbindungsnäher als der beantragte Standort) und wird im Antrag u.a. mit dem Verweis auf eine angebliche PV-Freiflächenausweisung ausgeschlossen. Im Gemeinderat war von einer solchen Planung jedoch nichts bekannt; die referenzierte Fläche existiert nach Aussage der Gemeinderatsmitglieder nicht. Beide Teilflächen wären zusammen größer als die jetzt geplante Sondergebietsfläche und der Anfahrtsverkehr würde ausschließlich über die Hauptstraße erfolgen, ohne Inanspruchnahme von Feldwegen.
• Lärmmodellierung veraltet: Die im Antrag zitierte Lärmkartierung für die Alternativstandorte an der BAB A3 basiert auf dem Stand 2017 (BayernAtlas). Seit 2017 wurden entlang der A3 im Bereich Neuhaus umfangreiche Schallschutzmaßnahmen (Wälle, Wände) realisiert; die tatsächliche Lärmbelastung der Weststandorte dürfte daher erheblich geringer sein als im Antrag dargestellt.

Die Alternativenprüfung erfüllt damit nicht die Anforderungen einer ernsthaften Auseinandersetzung mit zumutbaren und insbesondere siedlungsangebundenen Alternativen.

8. Kein Grundversorgungsbedarf, keine strukturelle Notwendigkeit 
Der Antrag begründet die Erforderlichkeit des Vorhabens u.a. mit dem Argument, ein Wellnesshotel trage zur Grundversorgung des Grundzentrums Adelsdorf bei (B-S25-2). Diese Argumentation ist sachlich unzutreffend. Grundversorgung bezeichnet die Bereitstellung existenzrelevanter Leistungen wie Lebensmittelversorgung, Gesundheit, Bildung und öffentliche Infrastruktur — nicht touristische Beherbergungsangebote. Auch der Regionalplan 7 sieht für Grundzentren wie Adelsdorf keine Verpflichtung zur Vorhaltung von Wellnessprojekten vor. 
Der Gemeinderat selbst hat am 25.02.2026 explizit darauf hingewiesen, dass Adelsdorf keine Tourismusgemeinde ist und auf absehbare Zeit keine werden wird — die Touristenzahlen sind zu gering. Das Vorhaben ist wirtschaftlich wünschenswert für den Investor, aber kein raumordnerisch notwendiges Projekt, das eine Durchbrechung des Anbindegebots rechtfertigen könnte. 

9. Gutachten einzufordernde Unterlagen 
Für den Fall, dass das StMWI das Verfahren fortführt, fordert der BN die Vorlage folgender fachgutachterlicher Unterlagen vor einer Entscheidung:

• Avifaunistisches Neugutachten nach Methodenstandard Südbeck et al. 2005, mit Vollsaison-Erfassung und Einbezug gesperrter Brutdaten (LfU, DDA e.V.) 
• Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) für alle planungsrelevanten Arten (Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn, Wachtel, Rebhuhn, Heidelerche, Grauammer, Schwarzmilan, Rohrweihe)
• FFH-Verträglichkeitsabschätzung bezüglich des EU-Vogelschutzgebiets „Aischgrund“ (SPA 6331-471) und des FFH-Gebiets „Teiche und Feuchtflächen im Aischgrund“ (6331-371)
• Hydrologisches Gutachten zum oberflächennahen Grundwasserstrom aus dem südlichen Waldbereich und dessen Bedeutung für den Wasserhaushalt des NSG Ziegenanger
• Immissionsschutz-/Konfliktgutachten zum Zusammentreffen von Kräutertrocknungsanlage (Gerüche, Lärm, Staub) und Hotelnutzung unter Berücksichtigung möglicher künftiger Betriebserweiterungen der Anlage
• Aktualisierte Lärmkartierung für die Alternativstandorte (Westlagen) auf Basis des Ist-Zustands 2025/26, einschließlich der seit 2017 errichteten Schallschutzanlagen an der BAB A3

10. Zusammenfassung und Forderungen

Prüfkriterium /=/ Bewertung durch BN

Anbindegebot LEP Ziff. 3.3 /=/ Klar verletzt; keine Anbindung an Siedlungseinheit 
Ausnahmetatbestand Tourismusgemeinde /=/ Nicht erfüllt; Adelsdorf ist keine Tourismusgemeinde 
Atypischer Einzelfall /=/ Nicht gegeben; klassisches Hotelprojekt im Außenbereich 
Grundzüge der Planung unberührt /=/ Berührt; Präzedenzfallwirkung für LEP-Aushöhlung 
Raumordnerische Leitbilder/Flächensparen (RMK, StMWI) /=/ Verletzt; zusätzliche Außenentwicklung widerspricht Leitbild „Flächenbedarfe und Flächenkonkurrenzen“ und dem Ziel der Flächenneuinanspruchnahme-Reduktion  
Avifaunistisches Gutachten /=/ Nicht verwertbar; methodische Mängel, nachweislich falsche Kernergebnisse 
Nutzungskonflikte /=/ Vorprogrammiert durch Kräutertrocknungsanlage (180 m)
Erschließung /=/ Ungeklärt; keine direkte Anbindung an Kreisstraße möglich
Alternativenprüfung /=/ Unvollständig; Standort 5 auf falschen Prämissen ausgeschlossen 
Wasserhaushalt/Grundwasser /=/ Nicht untersucht 
Zersiedelung /=/ Gegeben; keine rechtlich tragfähige Funktionskulisse

Der BN fasst seine Einwände wie folgt zusammen:

Der BN fordert das Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie auf:

1. Den Antrag auf Zulassung einer Zielabweichung abzulehnen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nach Art. 4 Abs. 1 BayLplG i.V.m. § 6 Abs. 2 ROG nicht erfüllt sind.
2. Das vorgelegte avifaunistische Gutachten als nicht verwertbar einzustufen und die Vorlage einer methodisch korrekten Neubegutachtung zu verlangen.
3. Das Anbindegebot als tragendes Strukturprinzip des LEP Bayern konsequent zu verteidigen und keinen Präzedenzfall zu schaffen, der das Zielabweichungsverfahren zum Standardweg für Hotelbauten im Außenbereich werden lässt.
4. Im Falle einer Weiterbehandlung sämtliche unter Ziffer 8 genannten Fachgutachten einzufordern und deren vollständige öffentliche Zugänglichkeit sicherzustellen.
    

Mit freundlichen Grüßen

Jonas Kaufmann, Regionalreferent für Mittelfranken, Telefon 0160 7751831 
gez. Prof. Dr. Hubert Weiger, Ehrenvorsitzender des BN 
gez. Peter Rottner, Justiziar des BN

Für Rückfragen:
Jonas Kaufmann, jonas.kaufmann@bund-naturschutz.de, 0160 7751831
Helmut König, helmut.koenig@bund.net, 09195 993164 
 

Gefährdete Vogelarten im Aischgrund unter Druck
Die Regierung, Naturschutzbehörden und der BN raten in Ihren Stellungnahmen von diesem Bauvorhaben strikt ab. Das Gesetz in Kurzform besagt: Wenn Emissionen das Siedlungsgebiet stören, ist es nur landwirtschaftlichen Betrieben erlaubt, Teile ihres Betriebes in den Außenbereich von Siedlungen zu verlagern. Somit ist der Hotelbau eine Verletzung der Baugesetze und der Landesplanung. Aufgrund naheliegender europäischer Schutzgebiete ist eine Verträglichkeitsprüfung erforderlich und damit unterliegt das Vorhaben auch nicht der Abwägungsmöglichkeit der Gemeinde. Es ist schlicht nicht genehmigungsfähig, da hilft weder Rats- noch Bürgerbegehren.

Bedrängnis für Landwirt und Wellnessbetreiber
Aus BN-Sicht ist der gravierendste Grund zur Ablehnung die für uns unverständliche Lage des Hotels. Der einzig noch verbliebene Neuhauser Landwirt musste aufgrund von Emissionen seine Trocknungsanlage an die Ostseite von Neuhaus verlagern, um die Einwohner im Dorf nicht zu belästigen. Nun plant man in unmittelbarer Nähe ausgerechnet in Windrichtung ein Hotel. Die Anlage läuft während der gesamten Wachstumsphase ganztägig durch. Auch die naheliegenden Weiher müssen bei Sauerstoffmangel mit Traktoren ganztägig belüftet werden. Für den Landwirtschaftsbetrieb aber auch für den Hotelbetrieb können gravierende Probleme entstehen. Schlechte Online-Bewertungen und Streitigkeiten sind schon heute absehbar, oft zu Ungunsten der Landwirtschaft.

Rückgang der Wiesenbrüter
Leider finden ständig Beschneidungen der Flächen für Wiesenbrüter statt. Durch die Erweiterung der A3 bei Buch (1 km neben Neuhaus) wurde ein großes Brutgebiet zerstört. Als Ausgleich wurde durch den Freistaat Bayern eine „Optimierung von Wiesenbrüterlebensräumen im Naturschutzgebiet Ziegenanger“ durch extensive Grünlandbewirtschaftung ausgewiesen. „Im Gegensatz dazu sind durch das Hotel Störungen im Wiesenbrütergebiet zu erwarten. Das ist grotesk“, meint der Kreisvorsitzende Helmut König. „Es ist in erster Linie nicht der Abstand zum Ziegenanger, sondern der zu erwartende Besucherdruck durch wechselnd neue Gäste, die diese natursensible Gegend erkunden wollen. Das potentielle Brutgebiet reicht auch bis an das Hotel, denn die Tiere wissen nicht, wo der Ziegenanger seine Grenze hat. Eine nachhaltige Architektur, Dachbegrünung, Streuobstwiesen und anderes sind keine geeigneten Verbesserungen für Kiebitze. Besucherlenkung ist Wunschdenken. Änderungen im Schutzbereich sind natürlich möglich. Oft steht auch hier die Bürokratie im Wege. Der Kiebitz war Vogel des Jahres 2024 und ist im Landkreis in 26 Jahren um 93 Prozent zurückgegangen. Es ist höchste Zeit, Artenschutz endlich ernst zu nehmen.“

Gefahr der Zersiedelung
Im aktuellen Werbeprospekt und im Öffentlichkeitsauftritt betonen die Planer ihr Engagement für die Natur. Aber in ursprünglichen Planungsfolien wurde gefordert, dass jährlich mindestens 35 Veranstaltungen (Hochzeiten) nach 22 Uhr möglich sein sollten, da diese im Siedlungsbereich nicht akzeptiert werden würden. Das klingt deutlich mehr nach Gastbetrieb als nach Wellnesshotel in abgelegener, freier Natur. Außerdem muss man sich darüber klar sein, dass bei einem Umfang von 3,35 Hektar Fläche, an die 160 Betten, ca. 120 Stellplätzen und mehreren Gebäuden die Gefahr einer Zersiedelung besteht, die eigentlich keiner will und auch gesetzwidrig wäre.

Für Rückfragen:
Helmut König, Vorsitzender

Das Vorhaben zur Errichtung eines Wellness Resorts im Außenbereich, weit außerhalb der Ortsgrenzen im landschaftlich und naturschutzfachlich hochwertigen und sensiblen Umfeld südlich vom Naturschutzgebiet (NSG) Ziegenanger und im Einflussbereich der Vogelschutz- und FFH-Gebiete „Aischgrund“ bzw. der „Teiche und Feuchtflächen im Aischgrund“, lehnen wir am geplanten Standort ab. 
Eine Umsetzung am derzeit geplanten Standort wäre mit erheblichen Auswirkungen auf Landschaftsbild, Natur und Naherholungsqualität (Zunahme Besucher- u. Lieferverkehr, Verkehrslärm, Zersiedelung, ggfs. Lichtsmog) verbunden. Entgegen der Zielsetzung „Erholung“ würde sich durch das Vorhaben für die Allgemeinheit und ortsansässige Bevölkerung der Erholungswert in einer bislang landschaftlich besonders reizvollen und ruhigen Lage des Aischgrunds verschlechtern. Auch für den Regional-Tourismus wäre die landschaftliche Beeinträchtigung letztlich abträglich. Die vorgelegte Alternativenprüfung ist nicht stichhaltig. Es sind bessere Standorts- und auch Ausführungsalternativen im obigen Sinn gegeben. Auch dort sollte die Anzahl der Gäste aufgrund der konzentrierten Naturareale um Neuhaus reduziert werden.

Unsere Ablehnung zum Vorhaben an diesem Standort begründen wir im Detail wie folgt:

Landesentwicklungsplan (LEP Bayern), Landschaftsschutz

• Nach dem LEP Bayern ist Bauen im Außenbereich nur erlaubt, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und dieser nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Die Ausnahme einer touristischen Einrichtung (Hotel) ist aufgrund zu erwartender schädlicher Umwelteinwirkungen am geplanten Standort nicht erlaubt (LEP 3.3 Z, Ausnahme 9).
• Die geplante raumgreifende ein- oder wenig-geschossige Bauweise ist mit den Zielen einer „maßvollen Flächeninanspruchnahme“ sowie des „Schutzes typischer Orts- und Landschaftsbilder“ des LEP Bayern nicht vereinbar. An einem anderen Standort wären ggfs. auch mehrgeschossige Gebäudeausführungen landschaftsverträglich und würden weniger Fläche beanspruchen.
• Erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes in der touristisch wertvollen Weiherlandschaft und artenreichen Feldflur nordöstlich von Neuhaus durch Errichtung eines zusätzlichen bis zu ca. 300 m langen Gebäudekomplex entlang der bislang wenig frequentierten Kreisstraße ERH35. Die weithin sichtbaren baulichen Einrichtungen stellen einen Präzedenzfall für unnötige Landschaftszersiedelung und zusätzlichen nächtlichen „Lichtsmog“ dar, zumal davon ausgegangen werden muss, dass mit dem Vorhaben weitere bauliche Einrichtungen und Begleitinfrastrukturen (Parkplätze, Rückhaltebecken, Beleuchtungsanlagen, etc.) verbunden sind, die im derzeitigen Planungsstand noch nicht konkretisiert sind.
• Zu befürchten ist ferner, dass das Vorhaben Forderungen nach raumgreifenden Folgeprojekten im Umfeld auslöst, wie z. B. nach einem bereits vor vielen Jahren bei Heppstädt geplanten Golfplatz.

Lebensqualität, Landwirtschaft

• Eine deutliche Zunahme von Störwirkungen und Verlärmung durch den, lt. Begründung zum FNP erwarteten, „starken Besucher- und Lieferverkehr“ ist zu erwarten. Hierdurch wird der Naherholungs- und Freizeitwert dieses Landschaftsraumes eingeschränkt. Die, bislang nur gering befahrene, und bei Radfahrern beliebte Kreisstraße ERH35, wird signifikant mehr belastet. Dies ist umso problematischer, als sich das Vorhaben auch noch im bedeutenden Naherholungsraum des stark verdichtet bebauten Ortsteils „Seeside“ in Adelsdorf befindet.
• Ein landwirtschaftlicher Betrieb hatte aus Emissionsgründen die Möglichkeit bekommen, einen Teil seines Betriebs in den Außenbereich und gesicherten Abstand zur Siedlung zu verlegen, um den Betrieb langfristig zu erhalten. Dies würde hierdurch in Frage gestellt.

Natur

• Neben lokalen Flächenverlusten und Störwirkungen im Umfeld der Sonderbaufläche, können Freizeitaktivitäten zugereister Übernachtungsgäste sowie Betriebs- und Lieferverkehr zusätzliche Störwirkungen auch im weiteren Umfeld auslösen, wodurch z. B. störungsempfind¬liche Bodenbrüter wie Kiebitz und Rebhuhn, aber auch lärmempfindliche Vogelarten wie die Zwergdommel negativ betroffen sind.
• Bereits aktuell sind wichtige bestehende Naherholungsangebote und Besuchermagneten, wie das parkartige Teichgebiet an den Schlossweihern von Neuhaus, das Naturschutzgebiet Ziegenanger oder gastronomische Angebote von Besuchern stark frequentiert und drohen durch eine so deutliche Ausweitung überlastet zu werden, auf Kosten ihrer Qualität für Naherholung und Naturerleben auch durch Ortsansässige.
• Durch Kulissen- und Störwirkungen des Vorhabens und das damit verbundene zusätzliche starke Gästeaufkommen, angrenzend zu feuchten Ackerlagen in der zum Teil unmittelbar anliegenden Feldbrüterkulisse, sind Lebensraumverluste und deutliche Verschlechterungen der Lebensraumeignung für stark gefährdete Bodenbrüter in der Feldflur sowie im nahe gelegenen NSG Ziegenanger zu erwarten. Die als Suchräume für geplante Ausgleichsmaßnahmen vorgesehenen Bereiche sind für diese Vogelarten völlig ungeeignet.
  
  Statt effektiver Maßnahmen zum Erhalt unserer, seit Jahren rückgängigen Bruterfolge der Kiebitze, wird riskiert, dass die ehemals typischen Vögel nun endgültig aus dem Landschaftsraum vertrieben werden. Im Endbericht zum Projekt „Erhebung der Kiebitz-Brutbestände inkl. Maßnahmenplanung“ der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt und unter Mitarbeit des BN wurde festgestellt, dass sich „Im NSG Ziegenanger landkreisweit mit Abstand die besten Voraussetzungen bieten, um auch im Grünland wieder eine größere Kiebitz-Kolonie und möglicherweise auch andere Wiesenbrüter anzusiedeln.“ Auch als Schutzgut des entsprechenden Teilgebietes des Vogelschutzgebietes „Aischgrund“ dürfen die Voraussetzungen zur Verbesserung der Populationen von Kiebitz und anderen Wiesenbrütern nicht verschlechtert werden, sondern die Wiederherstellung eines guten Erhaltungszustandes ist verbindliches Ziel.
• Unweit südöstlich befindet sich vor dem Waldrand ein sehr bedeutender Sandacker mit seltener Ackerwildkrautflora und Vorkommen hochbedrohter Arten (vgl. ASK-Daten bzw. Kartierung Regierung von Mittelfranken).

Alternativen

Die vorgenommene Alternativenprüfung ist großenteils nicht stichhaltig: Mit Ausnahme der unmittelbar an FFH- und Vogelschutzgebiete angrenzenden, definitiv ungeeigneten Teilflächen 1 und 2, liegen alle betrachteten Alternativflächen in landschaftlich weniger sensiblen Bereichen und besserer Ortsanbindung: 

• Insbesondere die Alternative 3 erscheint geeignet. Der pauschale Verweis auf bestehende Lärmbelastung ist hier übertrieben, zudem wäre diese  minimierbar und ist offenbar auch derzeit der ortsansässigen Bevölkerung ganzjährig zumutbar. In diesem Fall würden auch Wohngebiete von Neuhaus von ggfs. nur lokalen Lärmminimierungsmaßnahmen profitieren.
• Selbst die Alternativen 6 und 7 wären evtl. für das Vorhaben zu gewinnen, auch wenn dies einen reduzierten Vorhabensumfang und eine geringere Gästezahl bedeuten müsste. Eine gute Planung sollte auch hier eine geeignete Umsetzung erlauben, abgesehen davon, dass hier kein privilegiertes Bauen erlaubt ist.
• Auch Nr. 4 und 5 wären bezüglich ihrer Auswirkungen auf Natur und Landschaft deutlich weniger problematisch und in Verbindung mit lokalen Lärmschutzmaßnahmen auch geeignet.
• Nr. 5 könnte bei ungenügender Fläche nötigenfalls nach Süden geringfügig erweitert werden. Zur Wohnbebauung hin können Maßnahmen zur Lärmminimierung vorgesehen werden. Auch ein angrenzendes Sondergebiet PV im FNP steht einem Wellness-Resort nicht entgegen bzw. könnte dies nötigenfalls auch geändert bzw. angepasst werden.
  Wenngleich auch die Alternativstandorte je nach Standort negative Auswirkungen auf den Naturhaushalt (Feldbrüter, Landschaftsbild, verkehrliche Mehrbelastung) und auf die Naherholungsqualität im Freien voraussichtlich haben, würde der BN das Vorhaben an einem der oben genannten geeigneteren Standorte für verträglich halten.
  Gleichwohl muss man bedenken, dass durch Klimawandel und fortschreitendes Artensterben und durch immer weiteres Eindringen des Menschen in die Natur letztere schleichend unter die Räder kommt, was nicht in unserem Sinne sein darf.

Für Rückfragen:
Helmut König, Vorsitzender