Das BayMoG erlaubt nur die befristete Freistellung von im Einzelnen bezeichneten Vorschriften des bayerischen Landesrechts. Bundesrecht und unmittelbar geltendes Recht der Europäischen Union sind
vom Anwendungsbereich ausgenommen. Ebenso darf keine Freistellung von landesrechtlichen Vorschriften erfolgen, soweit diese zwingend der Umsetzung von Bundes- oder Europarecht dienen.
Damit bestehen klare rechtliche Grenzen:
•  Das BayMoG kann das Baugesetzbuch und sonstiges Bundesrecht nicht suspendieren.
•  Es kann europarechtlich bestimmte Anforderungen des Natura-2000-Gebietsschutzes nicht außer
Kraft setzen.
•  Es kann die artenschutzrechtlichen Verbote und Prüfpflichten des Bundesnaturschutzgesetzes nicht
ersetzen oder abschwächen, soweit diese europäisches Arten- und Vogelschutzrecht umsetzen.
•  Es kann bundes- und europarechtlich geprägte Anforderungen des Wasserrechts nicht außer Kraft
setzen.
•  Es kann nicht von bayerischen Vorschriften befreien, soweit diese zur zwingenden Umsetzung bun-
des- oder europarechtlicher Vorgaben erforderlich sind.
Eine Modellregion darf folglich nicht als Sondergenehmigungsweg dienen, mit dem materielle Zulassungshindernisse eines einzelnen Vorhabens umgangen werden. Das Gesetz dient der probeweisen Deregulierung durch konkret bestimmte landesrechtliche Freistellungen. Es schafft kein allgemeines Abweichungsrecht für konfliktträchtige Bauvorhaben. Modellregionen sind gerade als befristete Erpro-bung angelegt, nicht als dauerhaftes Instrument für Einzelfallausnahmen.

Der betroffene Standort liegt im räumlichen Zusammenhang mit dem Naturschutzgebiet „Feuchtwiesen Ziegenanger bei Neuhaus“, dem FFH-Gebiet „Teiche und Feuchtflächen im Aischgrund“ sowie dem europäischen Vogelschutzgebiet „Aischgrund“. Das Gebiet zählt zu den bedeutsamen Wiesenbrüterräumen Nordbayerns.
Die Anforderungen des europäischen Natura-2000-Gebietsschutzes, insbesondere die Verpflichtung, erhebliche Beeinträchtigungen von FFH- und Vogelschutzgebieten zu vermeiden und gegebenenfalls fachlich belastbar zu prüfen, sind dem Zugriff des BayMoG entzogen. Das gilt gleichermaßen für die zugrunde liegenden Vorgaben der FFH- und Vogelschutzrichtlinie sowie für deren zwingende Umsetzung im Bundes- und Landesrecht.
Eine Modellregion kann daher weder eine erforderliche FFH-Verträglichkeitsvorprüfung noch eine FFH-Verträglichkeitsprüfung ersetzen. Auch kann sie keine Entscheidung rechtfertigen, die zu erheblichen Beeinträchtigungen der Erhaltungsziele eines Natura-2000-Gebiets führt.
Dies ist im vorliegenden Fall besonders bedeutsam, weil mit dem Vorhaben erhebliche Stör- und Kulissenwirkungen durch zusätzlichen Verkehr, Beleuchtung, Lärm, Hotelbetrieb und Freizeitnutzung verbunden sein können. Zu prüfen sind zudem indirekte Beeinträchtigungen von Brut-, Rast- und Nahrungsflächen sowie mögliche Auswirkungen auf den Wasserhaushalt schutzwürdiger Feuchtwiesenbereiche.
Ein einmal eingetretener Verlust oder eine erhebliche Störung von Wiesenbrüterlebensräumen lässt sich nicht mit dem Versuchscharakter einer Modellregion rechtfertigen. Gerade bei sensiblen Populationen und nicht ohne Weiteres wiederherstellbaren Habitatfunktionen wäre ein späteres Nachsteuern kein ausreichender Schutz.

Im Umfeld des geplanten Hotelstandorts sind unter anderem Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn, Wachtel und weitere planungsrelevante Vogelarten zu berücksichtigen. Die frühere Stellungnahme des BN hat insbesondere auf dokumentierte Kiebitzbruten und Feldlerchenreviere im unmittelbaren Umfeld sowie auf erhebliche methodische Defizite des vorgelegten avifaunistischen Gutachtens hingewiesen.
Die artenschutzrechtlichen Zugriffsverbote, insbesondere das Tötungs-, Störungs- sowie Fortpflanzungs- und Ruhestättenschutzverbot, beruhen bei europäischen Vogelarten auf europäischem Recht und sind im deutschen Recht verbindlich umgesetzt. Das BayMoG kann weder diese Verbote noch die hierfür erforderliche fachliche Prüfung aussetzen.
Vor einer Entscheidung über eine mögliche Modellregion oder eine daraus abgeleitete bauleitplanerische oder sonstige Genehmigungsentscheidung ist daher mindestens erforderlich:
•  eine methodisch belastbare, vollständige Bestandserfassung über eine gesamte Brutsaison;
•  die Berücksichtigung verfügbarer, auch gesperrter Brutdaten der zuständigen Fachstellen;
•  eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung für die tatsächlich und potenziell betroffenen Arten;
•  die nachvollziehbare Bewertung direkter und indirekter Wirkungen des Vorhabens, einschließlich Lärm, Licht, Verkehr, Kulissenwirkung und Freizeitnutzung;
•  die Prüfung zumutbarer, konfliktärmerer und siedlungsnäherer Standortalternativen.
Der bisherige Erkenntnisstand erlaubt es nicht, erhebliche Beeinträchtigungen europarechtlich geschützter Arten oder ihrer Fortpflanzungs- und Ruhestätten verlässlich auszuschließen. Eine Modellregion darf nicht dazu eingesetzt werden, diese Defizite in der Sachverhaltsaufklärung zu übergehen.

Der BN hat bereits im Zielabweichungsverfahren auf den fehlenden Nachweis zum oberflächennahen Grundwasserabfluss aus dem südlich gelegenen Waldbereich in Richtung der geplanten Baufläche hingewiesen. Nach den vorliegenden Unterlagen besteht das Risiko, dass Veränderungen des Geländes und die Anlage eines Naturteichs den Wasserhaushalt des bereits durch Drainagen beeinträchtigten Ziegenangers zusätzlich verändern oder verschlechtern könnten. Wasserrechtliche Anforderungen sind erheblich durch Bundesrecht und europäisches Recht geprägt. Dies betrifft insbesondere die Vermeidung von Beeinträchtigungen des Grundwassers und grundwasserabhängiger Landökosysteme. Das BayMoG kann weder notwendige wasserfachliche Untersuchungen noch verbindliche Schutz- und Prüfpflichten ersetzen. 
Vor einer weiteren Verfahrensentscheidung ist deshalb ein unabhängiges hydrologisches Fachgutachten erforderlich, das insbesondere
•  den oberflächennahen Grundwasserstrom,
•  die Auswirkungen von Geländemodellierungen, Versiegelung und Entwässerung,
•  die Folgen eines geplanten Teichs oder anderer wasserbaulicher Maßnahmen,
•  die Verbindung zum Wasserhaushalt des Ziegenangers,
•  sowie mögliche kumulative Wirkungen
vollständig untersucht und öffentlich zugänglich macht.

Das BayMoG ist auf einen zeitlich begrenzten Modellversuch angelegt. Eine Freistellung setzt voraus, dass die jeweils betroffene landesrechtliche Regelung und der Umfang der Abweichung konkret bestimmt werden. Erst eine Rechtsverordnung kann eine Modellregion und die einzelnen Freistellungen rechtswirksam festsetzen; ein bloßer Antrag entfaltet keine Ausnahme oder sonstige Genehmigungswirkung. Modellregionen sollen praktische Ansätze erproben, deren Erfahrungen auf weitere Regionen übertragbar sein können.
Ein Modellvorhaben muss daher einen nachvollziehbaren, über den Einzelfall hinausgehenden Erprobungs- und Erkenntnisgewinn für die Deregulierung erkennen lassen. Sein Zweck darf nicht darin bestehen, ausschließlich für ein bereits konkret geplantes privates Hotelprojekt an einem konfliktträchtigen Standort eine bisher entgegenstehende landesrechtliche Hürde zu beseitigen.
Sollte eine Freistellung speziell für „bedeutsame Beherbergungsbetriebe“ angestrebt werden, wäre daher darzulegen:
•  Welche Vorschrift des bayerischen Landesrechts konkret freigestellt werden soll.
•  Weshalb diese Vorschrift im beantragten Umfang entbehrlich sein soll.
•  Welche Folgen dies für Flächensparen, Zersiedelung, Natur-, Arten- und Gewässerschutz hätte.
•  Weshalb der Ansatz tatsächlich auf andere Regionen übertragbar sein soll.
•  Wie verhindert wird, dass eine Freistellung im gesamten Landkreis weitere vergleichbare Außenbe-
reichsvorhaben erleichtert.
•  Welche Kriterien eine sachliche, räumliche und zeitliche Begrenzung gewährleisten.
•  Wie die Auswirkungen des Modellversuchs unabhängig evaluiert und öffentlich dokumentiert wer-
den.
Soweit eine Ausnahme gerade aufgrund eines besonderen Standorts am Rande eines empfindlichen
Wiesenbrüter- und Schutzgebietskomplexes gesucht wird, spricht dies gegen die Eignung als übertrag-
bares Deregulierungsmodell.

Das Bayerische Modellregionengesetz ist als zeitlich begrenztes Erprobungsinstrument ausgestaltet. Freistellungen von landesrechtlichen Vorgaben sind befristet; der Erprobungsansatz soll Erkenntnisse darüber liefern, ob eine Regelung praxistauglich und übertragbar ist. Das Gesetz ist gerade nicht darauf gerichtet, dauerhaft geltendes Fachrecht für einzelne Vorhaben außer Kraft zu setzen. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, wie ein großflächiges und dauerhaft wirkendes Bauvorhaben im Außenbereich auf eine nur vorübergehende Freistellung von einer landesrechtlichen Vorgabe gestützt werden soll. Der Bau eines Wellnesshotels mit Verkehrserschließung, Parkflächen, Beleuchtung, Außenanlagen, Versiegelung und gegebenenfalls Eingriffen in den Wasserhaushalt schafft Tatsachen, die nachträglich nicht oder nur mit erheblichen Eingriffen und Kosten rückgängig zu machen wären.
Vor einer Entscheidung ist deshalb zwingend und öffentlich rechtssicher zu klären:
•  Welche Rechtsfolgen eintreten, wenn eine Freistellung regulär endet.
•  Welche Rechtsfolgen eintreten, falls eine Freistellung wegen negativer Auswirkungen oder fehlen-
der Übertragbarkeit geändert oder vorzeitig aufgehoben wird.
•  Ob und auf welcher Grundlage für ein während der Erprobungsphase errichtetes Hotel ein dauer-
hafter Bestandsschutz entstehen soll.
•  Ob die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach Ablauf, Änderung oder Aufhebung der Freistellung
fortbesteht.
•  Wer die Verantwortung und die Kosten für gegebenenfalls erforderliche Rückbau-, Wiederherstel-
lungs- oder Kompensationsmaßnahmen trägt.
•  Wie sichergestellt wird, dass der Modellversuch keine nicht revidierbaren Beeinträchtigungen von
Natur, Arten, Wasserhaushalt und Landschaftsbild verursacht.
Das Modellregionengesetz darf nicht dazu führen, dass ein nur vorläufiger Erprobungsrahmen zur Schaffung dauerhafter baulicher Tatsachen zugunsten eines einzelnen Vorhabens genutzt wird. Wo negative Folgen – insbesondere für Natura-2000-Gebiete, europäisch geschützte Arten oder den Wasserhaushalt – nicht zuverlässig repariert werden können, widerspricht eine solche Vorfestlegung dem Sinn eines ergebnisoffenen Modellversuchs.
 

Der BN fordert, den vollständigen Antrag einschließlich aller Anlagen, die konkret betroffenen Rechtsvorschriften, die Stellungnahmen der Fachministerien sowie den Entwurf einer etwaigen Rechtsverordnung frühzeitig und vollständig öffentlich zugänglich zu machen.
Insbesondere müssen die Öffentlichkeit, anerkannte Naturschutzvereinigungen, die betroffenen Kommunen sowie die zuständigen Naturschutz- und Wasserfachbehörden Gelegenheit erhalten, zu den konkreten Regelungsinhalten Stellung zu nehmen. Dies gilt umso mehr, wenn eine Modellregion nicht auf das Gebiet einer Gemeinde beschränkt, sondern auf den gesamten Landkreis Erlangen-Höchstadt erstreckt werden soll.
Eine kreisweite Modellregion kann – abhängig von der konkreten Rechtsverordnung – Auswirkungen auf weitere vergleichbare Vorhaben im Landkreis haben. Gerade deshalb müssen sachlicher Anwendungsbereich, räumliche Reichweite und die Folgen für weitere Beherbergungs- oder Außenbereichsvorhaben zweifelsfrei begrenzt und transparent dargestellt werden.

Die Gemeinde Adelsdorf beabsichtigt, im Außenbereich nordöstlich des Ortsteils Neuhaus eine ca. 3,35 ha große Ackerfläche (Fl.Nr. 392, Gemarkung Neuhaus) in eine Sondergebietsfläche „Erholung" umzuwidmen, um der Familie Wirth den Neubau eines Wellnesshotels mit rund 70–80 Vollzeitarbeitsplätzen und prognostizierten 40.000 Übernachtungen jährlich zu ermöglichen. 
Die Regierung von Mittelfranken hat im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung (§ 4 Abs. 1 BauGB) mit Stellungnahme vom 27.02.2025 auf einen drohenden Zielkonflikt mit Ziff. 3.3 LEP hingewiesen und festgestellt, dass auch eine Ausnahme nach Ziff. 3.3 S. 2 LEP nicht in Betracht kommt. Das Schreiben von Bauminister Bernreiter auf Anfrage von MdL Zwanziger (Bündnis 90/Die Grünen) vom 23.05.2025 (Az. StMB-25-4621.MFr-4-1-4) hat diese Einschätzung im Einvernehmen mit vier weiteren Staatsministerien bestätigt. 
Der Gemeinderat Adelsdorf hat am 25.02.2026 beschlossen, das vorliegende Zielabweichungsverfahren beim Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie einzuleiten. 
Auf Drängen mehrerer Gemeinderatsmitglieder wurde ausdrücklich beschlossen, dass die anfallenden Verfahrenskosten von der Familie Wirth als Vorhabenträger zu tragen sind. Dieser Umstand ist bezeichnend: Die Gemeinde selbst betrachtet das Verfahren als privat veranlassten Sonderweg, nicht als Instrument zur Verwirklichung kommunaler Entwicklungsziele.

2.1 Klare Rechtslage nach LEP Ziff. 3.3 
Das Anbindegebot des LEP Bayern (Ziff. 3.3 S. 1) ist eindeutig: Neue Siedlungsflächen sind grundsätzlich in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten auszuweisen. Die geplante Vorhabensfläche liegt ca. 480 m Luftlinie (rund 800 m fußläufig) vom Ortsrand Neuhaus entfernt. Dies ist keine Anbindung an eine bestehende Siedlungseinheit, sondern ein Bauvorhaben auf der freien Ackerfläche im Außenbereich. 
Die Ausnahme nach Ziff. 3.3 S. 2 LEP für Beherbergungsbetriebe setzt voraus, dass es sich um eine Tourismusgemeinde handelt, in der an einem gegenwärtig oder in der jüngeren Vergangenheit durch Beherbergungsnutzung geprägten Standort ein Hotelbetrieb ohne Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes erweitert oder neu errichtet werden kann. Adelsdorf ist keine Tourismusgemeinde. Dies wurde auch im Gemeinderat am 25.02.2026 ausdrücklich so festgestellt. Eine „Initialzündung" für eine touristische Entwicklung durch Umgehung des Anbindegebots ist nicht der rechtliche Zweck dieser Ausnahmevorschrift und kann es auch nicht sein. 

2.2 Kein atypischer Einzelfall 
Für eine Zielabweichung ist nach Art. 4 Abs. 1 BayLplG erforderlich, dass die Abweichung raumordnerisch vertretbar ist und die Grundzüge der Planung nicht berührt. Beides ist hier nicht gegeben. 
Das Vorhaben ist kein atypischer Sonderfall. Es handelt sich um ein gewöhnliches großvolumiges Hotelprojekt im Außenbereich, das die Regierung von Mittelfranken bereits als nicht ausnahmefähig eingestuft hat. Im gesamten Bayerischen Freistaat sind vergleichbare ZAV-Fälle, die allein für ein einzelnes Hotel im freien Außenbereich eine Ausnahme vom Anbindegebot gewährt hätten, nicht bekannt. 

2.3 Präzedenzwirkung und Grundzüge der Planung 
Würde das Staatsministerium die beantragte Zielabweichung zulassen, entstünde ein gefährlicher Präzedenzfall: Das Anbindegebot als tragendes Strukturprinzip des LEP Bayern wäre fortan durch einfache ZAV-Anträge für Beherbergungsbetriebe beliebig aushebelbar. Dies berührt zweifellos die Grundzüge der Planung im Sinne von Art. 4 Abs. 1 BayLplG und entsprechender Rechtsprechung (vgl. BVerwG, Urteil vom 05.11.2009 – Az. 4 C 3/09; BVerwG, Urteil vom 28.09.2023 – Az. 4 C 6/21). 
Die Argumentation im Antrag, das Vierte Modernisierungsgesetz wandle die Kann-Vorschrift in eine Soll-Vorschrift um und enge damit das behördliche Ermessen ein, ändert hieran nichts. Die Soll-Vorschrift greift nur, wenn die Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sind. Dies ist hier — wie dargelegt — nicht der Fall. 

Das Vorhaben eines Wellnesshotels in Adelsdorf ist mit den aktuellen raumordnerischen Leitlinien zur flächensparenden Siedlungsentwicklung nicht vereinbar. Die Ministerkonferenz für Raumordnung (RMK) hat mit Beschluss vom 27.11.2025 das neue Leitbild „Flächenbedarfe und Flächenkonkurrenzen“ als Ergänzung zu den bereits 2016 verabschiedeten „Leitbildern und Handlungsstrategien für die Raumentwicklung in Deutschland“ verabschiedet. Dieses Leitbild zielt ausdrücklich darauf ab, die zunehmenden Flächenansprüche besser zu koordinieren, Nutzungskonflikte zu minimieren und die Neuinanspruchnahme von Flächen deutlich zu begrenzen. 
Auch das Bayerische Staatsministerium für Wirtschaft, Landesentwicklung und Energie hebt in seinem Schreiben vom 26.02.2026 an das Bündnis zum Flächensparen hervor, dass die Raumordnung einen zentralen Beitrag leisten muss, um öffentliche Interessen sorgfältig abzuwägen und die knappen Flächen flächensparend in Anspruch zu nehmen.  
Vor diesem Hintergrund ist eine Zielabweichung zugunsten zusätzlicher Außenentwicklungsflächen für ein Wellnesshotel in Adelsdorf nicht zu rechtfertigen. Das Vorhaben verschärft Flächenkonkurrenzen, anstatt sie – wie im Leitbild vorgesehen – zu entschärfen, und widerspricht dem raumordnerischen Ziel, Freiräume, Kulturlandschaften und landwirtschaftliche Nutzflächen zu sichern und die Siedlungsentwicklung vorrangig über Innenentwicklung, Nachverdichtung und Bestandsumnutzung zu steuern. Solange nicht nachgewiesen ist, dass die vorhandenen Potenziale im Bestand ausgeschöpft sind und dass keine standort- und flächenschonenderen Alternativen bestehen, verletzt eine Zielabweichung die gemeinsam von Bund, Ländern und dem Freistaat Bayern getragene strategische Ausrichtung zum Flächensparen. Im Sinne der Glaubwürdigkeit des laufenden Kommunikationsprozesses zum Leitbild „Flächenbedarfe und Flächenkonkurrenzen“ wird daher gefordert, von der beantragten Zielabweichung abzusehen und die Planung konsequent an den Leitbildern der Raumentwicklung auszurichten. 

4.1 Keine „Funktionskulisse" im rechtlichen Sinne 
Der Antragsteller behauptet, das geplante Hotel sei nicht als Zersiedelung zu werten, da es in eine „Funktionskulisse" aus Teichwirtschaft, landwirtschaftlicher Trocknungsanlage, Kreisstraße und einer fußläufigen Verbindung zur Brauerei eingebettet sei. Dies ist eine sachlich nicht tragfähige Argumentation. 
Teich- und landwirtschaftliche Betriebe sind im Außenbereich als privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist es nicht. Die räumliche Nähe zu privilegiert zulässigen Außenbereichsnutzungen begründet kein „Nutzungskonglomerat", das die Ansiedlung eines nicht-privilegierten Vorhabens rechtfertigt. Die Bayerische Verfassung (Art. 141 Abs. 1 BayVerf) und das Urteil des BayVerfGH vom 31.05.2006 verpflichten Gemeinden ausdrücklich, kennzeichnende Orts- und Landschaftsbilder zu schonen — der geplante Hotelbau würde dagegen verstoßen. 

4.2 Widersprüche im Antrag zur Verkehrserschließung 
Der Antrag enthält einen aufschlussreichen inneren Widerspruch: An einer Stelle (B-S16-1) wird angegeben, sämtlicher Verkehr solle über Feldwege abgewickelt werden; an anderer Stelle (B-S23-5) wird behauptet, Gäste- und Lieferverkehr erfolgten direkt über die Kreisstraße. Eine direkte Privatanfahrt von einer Kreisstraße außerhalb geschlossener Ortschaften ist jedoch grundsätzlich nicht zulässig. Dies zeigt, dass die Erschließung des Vorhabens ungeklärt ist und die Baufläche de facto nur über landwirtschaftliche Feldwege erreichbar wäre — ein eigenständiger Ablehnungsgrund. 4.1 Keine „Funktionskulisse" im rechtlichen Sinne 
Der Antragsteller behauptet, das geplante Hotel sei nicht als Zersiedelung zu werten, da es in eine „Funktionskulisse" aus Teichwirtschaft, landwirtschaftlicher Trocknungsanlage, Kreisstraße und einer fußläufigen Verbindung zur Brauerei eingebettet sei. Dies ist eine sachlich nicht tragfähige Argumentation. 
Teich- und landwirtschaftliche Betriebe sind im Außenbereich als privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs. 1 BauGB zulässig. Ein gewerblicher Beherbergungsbetrieb ist es nicht. Die räumliche Nähe zu privilegiert zulässigen Außenbereichsnutzungen begründet kein „Nutzungskonglomerat", das die Ansiedlung eines nicht-privilegierten Vorhabens rechtfertigt. Die Bayerische Verfassung (Art. 141 Abs. 1 BayVerf) und das Urteil des BayVerfGH vom 31.05.2006 verpflichten Gemeinden ausdrücklich, kennzeichnende Orts- und Landschaftsbilder zu schonen — der geplante Hotelbau würde dagegen verstoßen. 

Der BN weist ausdrücklich darauf hin, dass sich unmittelbar westlich des geplanten Hotelstandorts — in einem Abstand von ca. 180 m — eine landwirtschaftliche Kräutertrocknungsanlage befindet, die nach Angaben des Bewirtschafters bei bestimmten Kräutern erhebliche Geruchsemissionen verursacht. Der Landwirt hat diese Anlage auf behördliches Anraten erst vor Kurzem aus dem ursprünglichen Standort an den jetzigen östlichen Standort verlagert — damit befindet sie sich nun in bester Windrichtung zum geplanten Hotel. 
Dieser Konflikt ist kein theoretischer: Er ist im Antrag selbst dokumentiert (Anlage_A14, A15, A16) und wurde vom Gutachter als Teil der „Funktionskulisse" verklärt, obwohl er tatsächlich unauflösliche Nutzungskonflikte vorzeichnet. Hotelbetrieb und Wellnessnutzung sind auf ungestörte Ruhe und Geruchsfreiheit angewiesen. Die landwirtschaftliche Trocknungsanlage ist hingegen privilegiert nach § 35 Abs. 1 BauGB und kann im Zuge ihrer betrieblichen Entwicklung jederzeit erweitert werden. Auf Beschwerden künftiger Hotelgäste hätten weder Gemeinde noch Hotel ein wirksames Instrumentarium.  
Der BN sieht in diesem Konflikt eine zusätzliche Bestätigung dafür, dass der geplante Standort raumordnerisch ungeeignet ist. Der BN weist ausdrücklich darauf hin, dass sich unmittelbar westlich des geplanten Hotelstandorts — in einem Abstand von ca. 180 m — eine landwirtschaftliche Kräutertrocknungsanlage befindet, die nach Angaben des Bewirtschafters bei bestimmten Kräutern erhebliche Geruchsemissionen verursacht. Der Landwirt hat diese Anlage auf behördliches Anraten erst vor Kurzem aus dem ursprünglichen Standort an den jetzigen östlichen Standort verlagert — damit befindet sie sich nun in bester Windrichtung zum geplanten Hotel. 
Dieser Konflikt ist kein theoretischer: Er ist im Antrag selbst dokumentiert (Anlage_A14, A15, A16) und wurde vom Gutachter als Teil der „Funktionskulisse" verklärt, obwohl er tatsächlich unauflösliche Nutzungskonflikte vorzeichnet. Hotelbetrieb und Wellnessnutzung sind auf ungestörte Ruhe und Geruchsfreiheit angewiesen. Die landwirtschaftliche Trocknungsanlage ist hingegen privilegiert nach § 35 Abs. 1 BauGB und kann im Zuge ihrer betrieblichen Entwicklung jederzeit erweitert werden. Auf Beschwerden künftiger Hotelgäste hätten weder Gemeinde noch Hotel ein wirksames Instrumentarium.  
Der BN sieht in diesem Konflikt eine zusätzliche Bestätigung dafür, dass der geplante Standort raumordnerisch ungeeignet ist. 

6.1 Wiesenbrütergebiet von überregionaler Bedeutung 
Der Aischgrund ist eines der flächenmäßig größten und wichtigsten Wiesenbrütergebiete Nordbayerns. Das NSG „Feuchtwiesen Ziegenanger bei Neuhaus" (NSG-00340.01) ist gleichzeitig FFH-
Gebiet und Teil des EU-Vogelschutzgebiets (SPA) „Aischgrund". Die Kiebitz-Revierdichte im 6-km-
Umfeld von Neuhaus war 2023 die höchste der gesamten Untersuchungsregion (Endbericht UNB ERH, Projekt Kiebitz-Brutbestände 2023). 
Die Realisierung des Hotelprojekts würde durch Verkehr, Licht, Lärm und Freizeitnutzung erhebliche Kulissen- und Störwirkungen auf Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn und weitere Feldbrüter entfalten, die in und um das Vorhabensgebiet brüten. Erfahrungen aus vergleichbaren Situationen (z.B. Baiersdorf, SPA-Gebiet Regnitzaue) zeigen, dass Besucherlenkungsmaßnahmen in der Praxis keine hinreichende Schutzwirkung entfalten. 

6.2 Das vorgelegte Avifauna-Gutachten ist nicht verwertbar 
Das von Büro für Faunistik, Dipl.Biol. Volkhard Bauer, im Auftrag des Vorhabenträgers erstellte Avifaunistische Gutachten (Anlage A5 des ZAV-Antrags, Abgabe 29.10.2025) weist nach Einschätzung des BN methodische Mängel auf, die eine Verwertung im Rahmen des ZAV-Verfahrens ausschließen:

• Unzureichende Begehungszahl: Es wurden lediglich 3 Transekt-Termine (16.04., 26.04., 29.05.2025) durchgeführt. Für die vorkommenden Fokusarten (Kiebitz, Rebhuhn, Feldlerche, Wachtel) wären nach dem Methodenstandard (Südbeck et al. 2005) mindestens 9 Begehungen erforderlich gewesen, darunter 3–4 Dämmerungs-Begehungen.
• Falscher Ersttermin für Rebhuhn: Die erste Rebhuhn-Kartierung fand am 24.03.2025 statt — die artspezifische Methode empfiehlt jedoch den Beginn der Klangattrappe-Kartierung ab Februar bzw. Anfang März.
• Kein Zugriff auf gesperrte Brutdaten: Der Gutachter hat bei seiner Ornitho.de-Auswertung ausdrücklich keine Einsicht in gesperrte Brutdaten gehabt (Anlage A5, S. 11). Genau diese Daten belegen für 2025 mindestens zwei dokumentierte Kiebitz-Bruten im unmittelbaren Vorhabensumfeld.
• Nachweislich falsche Kernaussage: Das Gutachten kommt zum Schluss, dass auf der gesamten Gemarkung im Kartierzeitraum 2025 kein Kiebitz gebrütet habe. Diese Aussage ist nachweislich falsch: Mindestens zwei Kiebitz-Bruten mit Jungvögeln wurden auf dem Acker direkt westlich (Kiebitzbrut 6.5.2025, K. Weber) sowie auf dem Acker nördlich des Vorhabensgrundstücks (Bruterfolg 27.5. und 12./13.6.2025, K. Weber und T. Stahl) dokumentiert und auf www.ornitho.de erfasst. Ebenso sind für denselben Bereich mindestens zwei Feldlerchen-Brutreviere nachgewiesen (K. Weber, 5.5.2025).

Der BN fordert das StMWI auf, das vorgelegte Gutachten nicht als fachliche Grundlage anzuerkennen und vor einer Entscheidung über den ZAV-Antrag eine methodisch korrekte avifaunistische Neubegutachtung zu verlangen, die:

• Den Methodenstandards nach Südbeck et al. 2005 vollständig entspricht, 
• Zugang zu gesperrten Brutdaten beim LfU und beim Dachverband Deutscher Avifaunisten (DDA e.V.) anfordert,  
• Alle relevanten Fokusarten (Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn, Wachtel, Wiesenschafstelze) mit angemessener Begehungsintensität abdeckt, 
• Mindestens eine vollständige Brutsaison umfasst. 

6.3 Fehlender Grundwasserstrom und Wasserhaushalt 
Der Antrag enthält keine Analyse des oberflächennahen Grundwasserabflusses aus dem südlichen Waldbereich in Richtung Baufläche, der auch dem Ziegenanger zufließen dürfte. Eine Bodenmodellierung und Terrainveränderung (das Gelände fällt um ca. 6 m ab) zur Anlage des geplanten Naturteiches könnte diesen Grundwasserstrom abschneiden und den Wasserhaushalt des bereits durch Drainagen geschädigten NSG Ziegenanger weiter verschlechtern. Dieses Risiko ist im Umweltbericht (Anlage A1) nicht untersucht worden und ist zwingend durch ein hydrologisches Fachgutachten zu klären, bevor über das ZAV entschieden werden kann. 

Der Antrag präsentiert eine Alternativenprüfung für acht potenzielle Standorte, die alle aus unterschiedlichen Gründen verworfen werden. Der BN weist auf folgende Defizite hin:

• Standort 5 (Neuhaus Süd, 1,85 ha): Dieser Standort liegt an der Siedlungskante von Neuhaus (anbindungsnäher als der beantragte Standort) und wird im Antrag u.a. mit dem Verweis auf eine angebliche PV-Freiflächenausweisung ausgeschlossen. Im Gemeinderat war von einer solchen Planung jedoch nichts bekannt; die referenzierte Fläche existiert nach Aussage der Gemeinderatsmitglieder nicht. Beide Teilflächen wären zusammen größer als die jetzt geplante Sondergebietsfläche und der Anfahrtsverkehr würde ausschließlich über die Hauptstraße erfolgen, ohne Inanspruchnahme von Feldwegen.
• Lärmmodellierung veraltet: Die im Antrag zitierte Lärmkartierung für die Alternativstandorte an der BAB A3 basiert auf dem Stand 2017 (BayernAtlas). Seit 2017 wurden entlang der A3 im Bereich Neuhaus umfangreiche Schallschutzmaßnahmen (Wälle, Wände) realisiert; die tatsächliche Lärmbelastung der Weststandorte dürfte daher erheblich geringer sein als im Antrag dargestellt.

Die Alternativenprüfung erfüllt damit nicht die Anforderungen einer ernsthaften Auseinandersetzung mit zumutbaren und insbesondere siedlungsangebundenen Alternativen.

Der Antrag begründet die Erforderlichkeit des Vorhabens u.a. mit dem Argument, ein Wellnesshotel trage zur Grundversorgung des Grundzentrums Adelsdorf bei (B-S25-2). Diese Argumentation ist sachlich unzutreffend. Grundversorgung bezeichnet die Bereitstellung existenzrelevanter Leistungen wie Lebensmittelversorgung, Gesundheit, Bildung und öffentliche Infrastruktur — nicht touristische Beherbergungsangebote. Auch der Regionalplan 7 sieht für Grundzentren wie Adelsdorf keine Verpflichtung zur Vorhaltung von Wellnessprojekten vor. 
Der Gemeinderat selbst hat am 25.02.2026 explizit darauf hingewiesen, dass Adelsdorf keine Tourismusgemeinde ist und auf absehbare Zeit keine werden wird — die Touristenzahlen sind zu gering. Das Vorhaben ist wirtschaftlich wünschenswert für den Investor, aber kein raumordnerisch notwendiges Projekt, das eine Durchbrechung des Anbindegebots rechtfertigen könnte. 

Für den Fall, dass das StMWI das Verfahren fortführt, fordert der BN die Vorlage folgender fachgutachterlicher Unterlagen vor einer Entscheidung:

• Avifaunistisches Neugutachten nach Methodenstandard Südbeck et al. 2005, mit Vollsaison-Erfassung und Einbezug gesperrter Brutdaten (LfU, DDA e.V.) 
• Spezielle artenschutzrechtliche Prüfung (saP) für alle planungsrelevanten Arten (Kiebitz, Feldlerche, Rebhuhn, Wachtel, Rebhuhn, Heidelerche, Grauammer, Schwarzmilan, Rohrweihe)
• FFH-Verträglichkeitsabschätzung bezüglich des EU-Vogelschutzgebiets „Aischgrund“ (SPA 6331-471) und des FFH-Gebiets „Teiche und Feuchtflächen im Aischgrund“ (6331-371)
• Hydrologisches Gutachten zum oberflächennahen Grundwasserstrom aus dem südlichen Waldbereich und dessen Bedeutung für den Wasserhaushalt des NSG Ziegenanger
• Immissionsschutz-/Konfliktgutachten zum Zusammentreffen von Kräutertrocknungsanlage (Gerüche, Lärm, Staub) und Hotelnutzung unter Berücksichtigung möglicher künftiger Betriebserweiterungen der Anlage
• Aktualisierte Lärmkartierung für die Alternativstandorte (Westlagen) auf Basis des Ist-Zustands 2025/26, einschließlich der seit 2017 errichteten Schallschutzanlagen an der BAB A3