24.04.2025 - PM Wellnesshotel zur Gemeinderatsentscheidung (FNP)
02.03.2025 - Frühzeitige Stellungnahme Wellnesshotel (FNP)

Gefährdete Vogelarten im Aischgrund unter Druck
Die Regierung, Naturschutzbehörden und der BN raten in Ihren Stellungnahmen von diesem Bauvorhaben strikt ab. Das Gesetz in Kurzform besagt: Wenn Emissionen das Siedlungsgebiet stören, ist es nur landwirtschaftlichen Betrieben erlaubt, Teile ihres Betriebes in den Außenbereich von Siedlungen zu verlagern. Somit ist der Hotelbau eine Verletzung der Baugesetze und der Landesplanung. Aufgrund naheliegender europäischer Schutzgebiete ist eine Verträglichkeitsprüfung erforderlich und damit unterliegt das Vorhaben auch nicht der Abwägungsmöglichkeit der Gemeinde. Es ist schlicht nicht genehmigungsfähig, da hilft weder Rats- noch Bürgerbegehren.

Bedrängnis für Landwirt und Wellnessbetreiber
Aus BN-Sicht ist der gravierendste Grund zur Ablehnung die für uns unverständliche Lage des Hotels. Der einzig noch verbliebene Neuhauser Landwirt musste aufgrund von Emissionen seine Trocknungsanlage an die Ostseite von Neuhaus verlagern, um die Einwohner im Dorf nicht zu belästigen. Nun plant man in unmittelbarer Nähe ausgerechnet in Windrichtung ein Hotel. Die Anlage läuft während der gesamten Wachstumsphase ganztägig durch. Auch die naheliegenden Weiher müssen bei Sauerstoffmangel mit Traktoren ganztägig belüftet werden. Für den Landwirtschaftsbetrieb aber auch für den Hotelbetrieb können gravierende Probleme entstehen. Schlechte Online-Bewertungen und Streitigkeiten sind schon heute absehbar, oft zu Ungunsten der Landwirtschaft.

Rückgang der Wiesenbrüter
Leider finden ständig Beschneidungen der Flächen für Wiesenbrüter statt. Durch die Erweiterung der A3 bei Buch (1 km neben Neuhaus) wurde ein großes Brutgebiet zerstört. Als Ausgleich wurde durch den Freistaat Bayern eine „Optimierung von Wiesenbrüterlebensräumen im Naturschutzgebiet Ziegenanger“ durch extensive Grünlandbewirtschaftung ausgewiesen. „Im Gegensatz dazu sind durch das Hotel Störungen im Wiesenbrütergebiet zu erwarten. Das ist grotesk“, meint der Kreisvorsitzende Helmut König. „Es ist in erster Linie nicht der Abstand zum Ziegenanger, sondern der zu erwartende Besucherdruck durch wechselnd neue Gäste, die diese natursensible Gegend erkunden wollen. Das potentielle Brutgebiet reicht auch bis an das Hotel, denn die Tiere wissen nicht, wo der Ziegenanger seine Grenze hat. Eine nachhaltige Architektur, Dachbegrünung, Streuobstwiesen und anderes sind keine geeigneten Verbesserungen für Kiebitze. Besucherlenkung ist Wunschdenken. Änderungen im Schutzbereich sind natürlich möglich. Oft steht auch hier die Bürokratie im Wege. Der Kiebitz war Vogel des Jahres 2024 und ist im Landkreis in 26 Jahren um 93 Prozent zurückgegangen. Es ist höchste Zeit, Artenschutz endlich ernst zu nehmen.“

Gefahr der Zersiedelung
Im aktuellen Werbeprospekt und im Öffentlichkeitsauftritt betonen die Planer ihr Engagement für die Natur. Aber in ursprünglichen Planungsfolien wurde gefordert, dass jährlich mindestens 35 Veranstaltungen (Hochzeiten) nach 22 Uhr möglich sein sollten, da diese im Siedlungsbereich nicht akzeptiert werden würden. Das klingt deutlich mehr nach Gastbetrieb als nach Wellnesshotel in abgelegener, freier Natur. Außerdem muss man sich darüber klar sein, dass bei einem Umfang von 3,35 Hektar Fläche, an die 160 Betten, ca. 120 Stellplätzen und mehreren Gebäuden die Gefahr einer Zersiedelung besteht, die eigentlich keiner will und auch gesetzwidrig wäre.

Für Rückfragen:
Helmut König, Vorsitzender

Das Vorhaben zur Errichtung eines Wellness Resorts im Außenbereich, weit außerhalb der Ortsgrenzen im landschaftlich und naturschutzfachlich hochwertigen und sensiblen Umfeld südlich vom Naturschutzgebiet (NSG) Ziegenanger und im Einflussbereich der Vogelschutz- und FFH-Gebiete „Aischgrund“ bzw. der „Teiche und Feuchtflächen im Aischgrund“, lehnen wir am geplanten Standort ab. 
Eine Umsetzung am derzeit geplanten Standort wäre mit erheblichen Auswirkungen auf Landschaftsbild, Natur und Naherholungsqualität (Zunahme Besucher- u. Lieferverkehr, Verkehrslärm, Zersiedelung, ggfs. Lichtsmog) verbunden. Entgegen der Zielsetzung „Erholung“ würde sich durch das Vorhaben für die Allgemeinheit und ortsansässige Bevölkerung der Erholungswert in einer bislang landschaftlich besonders reizvollen und ruhigen Lage des Aischgrunds verschlechtern. Auch für den Regional-Tourismus wäre die landschaftliche Beeinträchtigung letztlich abträglich. Die vorgelegte Alternativenprüfung ist nicht stichhaltig. Es sind bessere Standorts- und auch Ausführungsalternativen im obigen Sinn gegeben. Auch dort sollte die Anzahl der Gäste aufgrund der konzentrierten Naturareale um Neuhaus reduziert werden.

Unsere Ablehnung zum Vorhaben an diesem Standort begründen wir im Detail wie folgt:

Landesentwicklungsplan (LEP Bayern), Landschaftsschutz

• Nach dem LEP Bayern ist Bauen im Außenbereich nur erlaubt, wenn es einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient und dieser nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche einnimmt. Die Ausnahme einer touristischen Einrichtung (Hotel) ist aufgrund zu erwartender schädlicher Umwelteinwirkungen am geplanten Standort nicht erlaubt (LEP 3.3 Z, Ausnahme 9).
• Die geplante raumgreifende ein- oder wenig-geschossige Bauweise ist mit den Zielen einer „maßvollen Flächeninanspruchnahme“ sowie des „Schutzes typischer Orts- und Landschaftsbilder“ des LEP Bayern nicht vereinbar. An einem anderen Standort wären ggfs. auch mehrgeschossige Gebäudeausführungen landschaftsverträglich und würden weniger Fläche beanspruchen.
• Erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbildes in der touristisch wertvollen Weiherlandschaft und artenreichen Feldflur nordöstlich von Neuhaus durch Errichtung eines zusätzlichen bis zu ca. 300 m langen Gebäudekomplex entlang der bislang wenig frequentierten Kreisstraße ERH35. Die weithin sichtbaren baulichen Einrichtungen stellen einen Präzedenzfall für unnötige Landschaftszersiedelung und zusätzlichen nächtlichen „Lichtsmog“ dar, zumal davon ausgegangen werden muss, dass mit dem Vorhaben weitere bauliche Einrichtungen und Begleitinfrastrukturen (Parkplätze, Rückhaltebecken, Beleuchtungsanlagen, etc.) verbunden sind, die im derzeitigen Planungsstand noch nicht konkretisiert sind.
• Zu befürchten ist ferner, dass das Vorhaben Forderungen nach raumgreifenden Folgeprojekten im Umfeld auslöst, wie z. B. nach einem bereits vor vielen Jahren bei Heppstädt geplanten Golfplatz.

Lebensqualität, Landwirtschaft

• Eine deutliche Zunahme von Störwirkungen und Verlärmung durch den, lt. Begründung zum FNP erwarteten, „starken Besucher- und Lieferverkehr“ ist zu erwarten. Hierdurch wird der Naherholungs- und Freizeitwert dieses Landschaftsraumes eingeschränkt. Die, bislang nur gering befahrene, und bei Radfahrern beliebte Kreisstraße ERH35, wird signifikant mehr belastet. Dies ist umso problematischer, als sich das Vorhaben auch noch im bedeutenden Naherholungsraum des stark verdichtet bebauten Ortsteils „Seeside“ in Adelsdorf befindet.
• Ein landwirtschaftlicher Betrieb hatte aus Emissionsgründen die Möglichkeit bekommen, einen Teil seines Betriebs in den Außenbereich und gesicherten Abstand zur Siedlung zu verlegen, um den Betrieb langfristig zu erhalten. Dies würde hierdurch in Frage gestellt.

Natur

• Neben lokalen Flächenverlusten und Störwirkungen im Umfeld der Sonderbaufläche, können Freizeitaktivitäten zugereister Übernachtungsgäste sowie Betriebs- und Lieferverkehr zusätzliche Störwirkungen auch im weiteren Umfeld auslösen, wodurch z. B. störungsempfind¬liche Bodenbrüter wie Kiebitz und Rebhuhn, aber auch lärmempfindliche Vogelarten wie die Zwergdommel negativ betroffen sind.
• Bereits aktuell sind wichtige bestehende Naherholungsangebote und Besuchermagneten, wie das parkartige Teichgebiet an den Schlossweihern von Neuhaus, das Naturschutzgebiet Ziegenanger oder gastronomische Angebote von Besuchern stark frequentiert und drohen durch eine so deutliche Ausweitung überlastet zu werden, auf Kosten ihrer Qualität für Naherholung und Naturerleben auch durch Ortsansässige.
• Durch Kulissen- und Störwirkungen des Vorhabens und das damit verbundene zusätzliche starke Gästeaufkommen, angrenzend zu feuchten Ackerlagen in der zum Teil unmittelbar anliegenden Feldbrüterkulisse, sind Lebensraumverluste und deutliche Verschlechterungen der Lebensraumeignung für stark gefährdete Bodenbrüter in der Feldflur sowie im nahe gelegenen NSG Ziegenanger zu erwarten. Die als Suchräume für geplante Ausgleichsmaßnahmen vorgesehenen Bereiche sind für diese Vogelarten völlig ungeeignet.
  
  Statt effektiver Maßnahmen zum Erhalt unserer, seit Jahren rückgängigen Bruterfolge der Kiebitze, wird riskiert, dass die ehemals typischen Vögel nun endgültig aus dem Landschaftsraum vertrieben werden. Im Endbericht zum Projekt „Erhebung der Kiebitz-Brutbestände inkl. Maßnahmenplanung“ der Unteren Naturschutzbehörde im Landratsamt und unter Mitarbeit des BN wurde festgestellt, dass sich „Im NSG Ziegenanger landkreisweit mit Abstand die besten Voraussetzungen bieten, um auch im Grünland wieder eine größere Kiebitz-Kolonie und möglicherweise auch andere Wiesenbrüter anzusiedeln.“ Auch als Schutzgut des entsprechenden Teilgebietes des Vogelschutzgebietes „Aischgrund“ dürfen die Voraussetzungen zur Verbesserung der Populationen von Kiebitz und anderen Wiesenbrütern nicht verschlechtert werden, sondern die Wiederherstellung eines guten Erhaltungszustandes ist verbindliches Ziel.
• Unweit südöstlich befindet sich vor dem Waldrand ein sehr bedeutender Sandacker mit seltener Ackerwildkrautflora und Vorkommen hochbedrohter Arten (vgl. ASK-Daten bzw. Kartierung Regierung von Mittelfranken).

Alternativen

Die vorgenommene Alternativenprüfung ist großenteils nicht stichhaltig: Mit Ausnahme der unmittelbar an FFH- und Vogelschutzgebiete angrenzenden, definitiv ungeeigneten Teilflächen 1 und 2, liegen alle betrachteten Alternativflächen in landschaftlich weniger sensiblen Bereichen und besserer Ortsanbindung: 

• Insbesondere die Alternative 3 erscheint geeignet. Der pauschale Verweis auf bestehende Lärmbelastung ist hier übertrieben, zudem wäre diese  minimierbar und ist offenbar auch derzeit der ortsansässigen Bevölkerung ganzjährig zumutbar. In diesem Fall würden auch Wohngebiete von Neuhaus von ggfs. nur lokalen Lärmminimierungsmaßnahmen profitieren.
• Selbst die Alternativen 6 und 7 wären evtl. für das Vorhaben zu gewinnen, auch wenn dies einen reduzierten Vorhabensumfang und eine geringere Gästezahl bedeuten müsste. Eine gute Planung sollte auch hier eine geeignete Umsetzung erlauben, abgesehen davon, dass hier kein privilegiertes Bauen erlaubt ist.
• Auch Nr. 4 und 5 wären bezüglich ihrer Auswirkungen auf Natur und Landschaft deutlich weniger problematisch und in Verbindung mit lokalen Lärmschutzmaßnahmen auch geeignet.
• Nr. 5 könnte bei ungenügender Fläche nötigenfalls nach Süden geringfügig erweitert werden. Zur Wohnbebauung hin können Maßnahmen zur Lärmminimierung vorgesehen werden. Auch ein angrenzendes Sondergebiet PV im FNP steht einem Wellness-Resort nicht entgegen bzw. könnte dies nötigenfalls auch geändert bzw. angepasst werden.
  Wenngleich auch die Alternativstandorte je nach Standort negative Auswirkungen auf den Naturhaushalt (Feldbrüter, Landschaftsbild, verkehrliche Mehrbelastung) und auf die Naherholungsqualität im Freien voraussichtlich haben, würde der BN das Vorhaben an einem der oben genannten geeigneteren Standorte für verträglich halten.
  Gleichwohl muss man bedenken, dass durch Klimawandel und fortschreitendes Artensterben und durch immer weiteres Eindringen des Menschen in die Natur letztere schleichend unter die Räder kommt, was nicht in unserem Sinne sein darf.

Für Rückfragen:
Helmut König, Vorsitzender